От старых промзон к light industrial: как бизнесу выгоднее строить и арендовать

В последнее время замечена тенденция, как наряду с экономикой и производством внутри страны меняется и рынок промышленной недвижимости.

Ещё десять лет назад основным форматом для размещения цехов и складов были крупные промзоны и логистические комплексы площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров. Однако сегодня компании всё чаще обращают внимание на компактные производственно-складские блоки в концепции light industrial.

Эта концепция, зародившаяся на Западе, предполагает строительство современных многофункциональных комплексов с площадями от 100 до 1500 кв. метров. Как правило, они предназначены для продажи или сдачи в аренде малому и среднему бизнесу. В России термин «лайт индастриал» несколько лет назад был практически неизвестен, но сейчас его популярность набирает обороты.

Так, аналитика агентства INFOLine показала, что в первом полугодии 2025 года средняя площадь введённых в эксплуатацию новых промышленных объектов сократилась на 13%, несмотря на выросший общий объём.

Что стоит за этим трендом? Почему бизнес отказывается от аренды лишних метров в старых промзонах и всё чаще выбирает новые компактные форматы? Что выгоднее в современных условиях — строить или арендовать light industrial?

Что такое «лайт индастриал»?

Light industrial — это формат производственно-складской недвижимости, ориентированный на малый и средний бизнес.

В отличие от классических промзон и гигантских складских комплексов, он предлагает компактные блоки площадью от сотни до пары тысяч квадратных метров. Такие помещения позволяют компаниям быстро развернуть производство или склад, не замораживая деньги в лишних метрах и не уходя далеко от города.

По сути, «лайт индастриал» — это гибкая «городская фабрика», которая совмещает функции склада, производства и офиса, сохраняя при этом доступность по цене и логистике. Формат стал ответом на запрос бизнеса на скорость, компактность и удобство, а значит, отражает новый этап в развитии промышленной инфраструктуры.

По данным представителей CORE.XP, в 2024 году в России построили 345 тыс. кв. метров площадей категории компактных объектов, а это больше, чем за все предыдущие три года.

Основным регионом-лидером остаются Москва и её область. Там проекты light industrial появляются на местах старых промзон, вовлечённых в программу комплексного развития территорий (КРТ). Девелоперы и инвесторы всё активнее работают с этим форматом, понимая, что он способен закрыть растущий спрос со стороны МСП.

При этом эксперты подчёркивают, что речь идёт не о революции, а о поэтапной эволюции рынка.

 «Переход нельзя назвать взрывным, скорее постепенным. Но тенденция стабильна», — отмечает основатель архитектурного бюро «Смыслы» Любовь Титова.

Также, по словам заместителя директора департамента стратегического консалтинга CORE.XP Никиты Курносова, light industrial пока не массовый сегмент, но спрос на него стабильно растёт. Он объясняет тенденцию тем, что бизнесу нужны форматы, которые позволяют гибко управлять затратами и быстро запускать операционную деятельность.

Почему бизнес выбирает малые форматы

Переход к концепции «лайт индастриал» во многом объясняет изменившаяся экономическая логика. Теперь гибкость стала превыше масштаба и присущей ему ранее выгоды эксплуатации. 

«Главный мотив очевиден — экономика. Маленькие площади — это меньше затрат на аренду, коммуналку, охрану, эксплуатацию. Компании выбирают light industrial, когда понимают, что лишние метры — это замороженные деньги. А в кризисной экономике каждый рубль на счету», — объясняет г-жа Титова.

Важный момент здесь: бизнес начал считать не цену за квадрат, а совокупную стоимость владения объектом. Даже если ставка за квадратный метр в light industrial выше, чем у классических объектов, итоговая сумма за блок в 300-800 кв. м оказывается значительно доступнее, чем аренда лишних площадей в больших промзонах.

Данные аналитических агентств подтверждают этот сдвиг. В Москве средняя арендная ставка на light industrial в первом полугодии 2025 года составила 11 500–13 800 ₽/м² в год — это на 25–30% выше, чем у классических складов. Однако, как отмечает Любовь Титова, экономия на площади полностью перекрывает эту разницу. В Петербурге, с её слов, спрос на такую недвижимость за два года вырос на 40%, при этом арендаторы чаще выбирают блоки до 500 кв. м.

Генеральный директор Zapusk Group Алексей Равинский обращает внимание на ещё один фактор — скорость запуска бизнеса и близость к клиенту.

«Компании стремятся минимизировать время на строительство и подключение инженерных систем, предпочитая въехать в готовый блок для быстрого старта. Это позволяет сэкономить месяцы и снизить капитальные затраты, что особенно важно для малого и среднего бизнеса», — подчеркнул эксперт.

Это открывает вторую составляющую привлекательности формата: не только экономия на площади, но и ускорение бизнес-процессов. Например, для e-commerce, логистики и контрактного производства скорость выхода на рынок напрямую связана с конкурентоспособностью.

Никита Курносов отмечает, что light industrial закрывает спрос именно со стороны МСП и компаний с «последней милей»:

«Средний запрос лота в проектах LI составляет 700-1500 кв. м. и имеет тенденцию к небольшому увеличению год к году. Весомая часть спроса часто формируется за счёт МСП (в основном это компании с устоявшимся бизнесом, преимущественно из B2B-сегмента), складских помещений “последней мили”, оптово-розничной торговли, лёгких производств».

В результате портрет арендатора или покупателя Light industrial заметно отличается от резидента индустриальных парков или арендатора складов класса А. Это компании, которые ценят компактность, возможность масштабирования и близость к рынку.

Если подытожить экспертные оценки, то можно выделить три ключевых фактора, объясняющих выбор малых форматов.

1.   Экономия и оптимизация расходов. Лишние метры становятся «замороженными» деньгами, что недопустимо в условиях кризисной экономики.

2.   Скорость запуска. Возможность въехать в готовый блок и начать работу здесь и сейчас часто важнее, чем ставка аренды.

3.   Близость к клиенту и рынку труда. Компактные парки чаще располагаются вблизи городов, что снижает издержки на логистику и облегчает поиск сотрудников.

Строить или арендовать: что выгоднее?

В зависимости от задачи, финансирования и макроэкономической ситуации зависит, будет бизнес строить собственную компактную фабрику или арендует помещение в индустриальном парке.

«При текущей макроэкономической ситуации и дорогих кредитах бизнес чаще выбирает аренду. Строить самостоятельно дорого: стоимость стройматериалов и работ выросла за последние два года на 15–20% (по данным CRE), а ставки по банковским кредитам остаются высокими. Плюс сроки окупаемости своих объектов растягиваются, а арендовать готовое помещение можно сразу и начать зарабатывать уже завтра», — рассказала г-жа Титова.

Фактически, аренда обеспечивает компаниям гибкость: возможность начать работу практически сразу и не замораживать средства в строительстве и инфраструктуре.

«В отличие от рынка складов класса А, потенциальные арендаторы/покупатели объектов light Industrial, как правило, выбирают готовые помещения либо находящиеся на высокой стадии строительной готовности. В то же время формат LI остаётся востребован среди различных групп инвесторов, от институциональных до розничных», — поделился опытом Никита Курносов.

Таким образом, спрос формируется преимущественно на готовые или почти готовые объекты — это снижает риски и ускоряет выход бизнеса на рынок.

Эксперт подчёркивает, что строительство собственного объекта имеет смысл лишь в долгосрочной перспективе.

«Строительство собственного объекта целесообразно для стратегических и стабильных проектов на конкретной локации. Например, при открытии нового завода или логистического центра. Такой подход обеспечивает полное соответствие инфраструктуры потребностям бизнеса и предоставляет гибкость в организации производственных и складских процессов», — говорит г-н Курносов.

Однако есть важные нюансы: light industrial требует значительных затрат на инженерные системы, перегородки, отдельные точки подключения электричества, воды и вентиляции. 

«По срокам сдачи light industrial почти не уступает классическим проектам. В среднем от старта стройки до ввода в эксплуатацию проходит 12–18 месяцев, что сопоставимо с большими складами. Иногда сроки растягиваются, если проект сложный по архитектуре, но критической разницы нет», — поясняет генеральный директор Zapusk Group Алексей Равинский.

Выбор между арендой и строительством связан также с масштабом проекта и финансовыми ресурсами. Для большинства российских компаний выгоднее арендовать готовый объект, поскольку это позволяет:

• оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры,
• снижать капитальные вложения,
• минимизировать финансовые риски при высоких ставках кредитования.

Инвестиционный интерес и риски light industrial

Примечательно, что интерес к сегменту light industrial выходит за рамки потребительского спроса: на него всё активнее обращают внимание девелоперы и финансовые игроки.

Для них этот формат представляет собой редкое сочетание факторов — стабильного спроса со стороны МСП и возможности занять пока ещё незаполненную нишу рынка. На фоне стагнации ряда традиционных направлений именно компактные производственно-складские объекты воспринимаются как зона роста и точка приложения капитала.

«Интерес со стороны инвесторов заметно растёт. Формат демонстрирует высокую доходность, устойчивый спрос и быструю заполняемость площадей, что делает его привлекательным для вложений. Дополнительным фактором выступает ограниченное предложение современных объектов этого типа на рынке, благодаря чему light industrial рассматривается как перспективное направление с потенциалом дальнейшего роста», — отмечает Алексей Равинский.

При этом компактные фабрики интересны разным категориям инвесторов — от институционных до частных. В прошлом году крупные финансовые институты предоставили возможность инвестировать в этот рынок розничным партнёрам, например, через ЗПИФ от УК «Альфа-Капитал». Это расширяет круг потенциальных участников и усиливает капитализацию сегмента.

Однако высокая доходность сопровождается и рисками. Light industrial имеет ограничения по мощности, площади и специфике производства, что делает некоторые объекты непригодными для крупных предприятий с интенсивным энергопотреблением или специализированными процессами. Компактные объекты часто соседствуют с жилой застройкой, что ограничивает возможность расширения и внедрения производства с интенсивным грузовым трафиком или устойчивым запахом.

С этой точки зрения инвесторам важно учитывать структуру спроса и потенциальную арендную базу: сегмент востребован в основном среди МСП, e-commerce, контрактного производства и лёгких трудоёмких производств, подчёркивают эксперты. Наличие крупных клиентов с высокими требованиями к инфраструктуре в данном сегменте ограничено, что накладывает определённые риски при долгосрочных инвестициях.

Опыт зарубежных стран показывает, что подобные комплексы могут быть более масштабными и универсальными. Например, в Великобритании и Германии бизнес-парки light industrial предлагают многоарендные гибкие блоки, адаптируемую инфраструктуру и быструю доступность помещений под разные бизнес-модели. В России сегмент только набирает обороты, и внедрение зарубежной практики может повысить инвестиционную привлекательность, но также потребует учёта местных ограничений по земле, инфраструктуре и регуляторным требованиям.

Можно прийти к выводу, что вклад в развитие light industrial — это баланс между высокой доходностью и ограничениями формата. Потенциал роста остаётся высоким, но правильный выбор локации, понимание целевой аудитории и специфики помещений критически важны для минимизации рисков и успешной реализации проектов.